آراء اقتصادية متفاوتة :أسعار العقارات تراجعت خاصة في ريف دمشق وأخرى متفائلة بالحد من هيمنة تجار البيوع العقارية

أقر مجلس الوزراء في جلسته التي عقدها الثلاثاء الماضي قانون التطوير والاستثمار العقاري كحل لأزمة السكن في سورية التي طرأ عليها تراجع طفيف وخجول في الفترة الأخيرة وسط ما قيل عن عودة بعض اللاجئين العراقيين الى بلادهم في وقت اختلفت آراء اقتصاديين حول نسب الانخفاض وأسبابه.

ويتضمن مشروع القانون إحداث هيئة عامة تسمى الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري تكون بمعزل عن هيئة الإستثمار السورية والتي سيتم إنشاؤها لدى خروج المشروع وتتولى تنظيم أعمال التطوير العقاري وتشجيع الاستثمار فيه وتفعيل دور القطاع الخاص الوطني في هذا الإطار وجذب الاستثمارات العربية والأجنبية للمشاركة في التطوير العقاري.

وقال المحلل الاقتصادي رامز باذيب لسيريانيوز إن "مشروع القانون لايزال في بداية رحلته الطويلة من مجلس الوزراء الى مجلس الشعب ولمناقشته وفي حال إقراره من مجلس الشعب يصدر كقانون من قبل السيد رئيس الجمهورية ".

وتابع باذيب"إن "الحكومة أيقنت أن الاستثمار العقاري الخاص هو الحل الأنسب للخروج من أزمة السكن الذي يتضمن مشروعه في حال طبق بشكل شفاف الكثير من المزايا التي تساهم فعلياً في حل أزمة السكن، ويوفر المرونة والسهولة في تطوير المناطق العقارية وتأمين الأراضي التي تحتاجها المشاريع الإسكانية وسرعة تصديق مخططاتها التنظيمية والترخيص لها وإنشاء شركات مساهمة عقارية تتمتع بالإعفاءات التي تضمنها قانون الاستثمار رقم 8 لعام 2007، وذلك بما يؤدي إلى جانب مشروعات القوانين والقرارات التي ستصدر بالتتابع حول التمويل والرهن العقاري والتخطيط الإقليمي والضواحي والمجتمعات العمرانية إلى إحداث وانجاز مجتمعات عمرانية سكنية وسياحية جديدة ستسهم في معالجة مشكلات السكن العشوائي ومناطق المخالفات وتأمين السكن الملائم والمناسب لمختلف الشرائح الاجتماعية من حيث التكلفة المادية والشروط الصحية والاجتماعية".

وازدادت مشكلة السكن في سورية تعقيداً مع تزايد تدفق الوافدين العراقيين ، بعد الغزو الأميركي للعراق عام 2004 ، وما رافقه من ارتفاع أسعار المساكن للضعف ما صعب المهمة أمام السوريين علما ان عدد العراقيين الوافدين لسورية خلال العامين الماضيين وصل الى أكثر من 1,5 مليون شخص .

ولفت "باذيب" الى أهمية "التأكيد على ضرورة الإسراع بإصدار هذه القوانين بهدف استكمال تشريعات البيئة الاستثمارية في سورية وقدوم الاستثمارات الخارجية، لأن التأخير والتباطؤ في إصدارها وإتمام متطلبات البيئة الاستثمارية يعني ضياع فرص استثمارية هامة على البلاد، وخاصة أن المنطقة العربية ودول الخليج تشهد اليوم فورة نفطية وهناك فوائض ورؤوس أموال تبحث عن فرص استثمارية ".

وبينما يضاف الترقب مع إقرار قانون الاستثمار العقاري مع صدور إشارات حول تراجع في في أسعار العقارات والايجارات في سورية بنسب طفيفة وهو ما رآه المدير التنفيذي في المركز الاقتصادي السوري صافي شجاع لسيريانيوز انه"طرأ فعلا وخاصة في ريف دمشق، حيث بقيت الأسعار متفاوتة بين منطقة وأخرى الا انه يمكن تقدير الانخفاض العام في الايجارات بحدود 20% ، والانخفاض في الاسعار بحدود 10% .. "

ويعود هذا الانخفاض بحسب شجاع الى عدة اسباب اهمها "بدء خروج العراقيين من سورية منذ بداية فصل الشتاء الحالي نتيجة للاجراءات المشددة التي فرضتها الحكومة السورية عليهم من جهة وانخفاض التوتر الامني في العراق من جهة ثانية، وبالطبع هذا الخروج أدى الى خلو العديد من الشقق السكنية التي كانت مؤجرة بأسعار عالية للعراقيين، ما أدى الى تخفيض قيمة الايجار لاستقطاب السوريين .. يضاف الى هذه الاسباب ايضاً ارتفاع العرض من الشقق السكنية حيث يلاحظ قيام العديد من المجمعات السكنية ان كانت تعاونية او خاصة في معظم مناطق ريف دمشق .. كما ان هذا الانخفاض يأتي مع بداية فصل الشتاء حيث خروج السياح العرب والأجانب .. كل هذه الاسباب مجتمعة كانت سبباً في ذلك ".

ورأى شجاع أن هذا الانخفاض "سيستمر وصولاً الى الاسعار الحقيقية للعقارات والايجارات وخاصة في حال تم اصدار قانون الاستثمار العقاري قريباً ، اذ انه من المعروف ان الاسعار الحالية هي اسعار مبالغ فيها ولا تتناسب مع التكاليف الحقيقية في السوق السورية "..

د. الياس نجمة :"قانون الاستثمار العقاري سيحرر البيوع العقارية جزئيا"

ورأى الدكتور الياس نجمة الأستاذ في كلية الاقتصاد بجامعة دمشق ورئيس لجنة الموازنة والحسابات سابقا في مجلس الشعب حول ما يقال عن تراجع في الأسعار وتحديدا في سوق العقارات إن ذلك "ناجم عن الجمود والركود الاقتصادي العام والذي ينعكس بدوره على حركة التبادلات التجارية" مضيفا "أنا لاأستطيع في ظل وجود عجز كبير في الموازنة الحالية الا القول أنه سيؤدي الى زيادة الاسعار وليس إنخفاضها فالعجز الكبير محرض على زيادة الاسعار" .

ويضيف الدكتور نجمة .."أما أسعار العقارات فهي تتأثر بالطلب الخارجي كما تتأثر بالطلب الداخلي واعتقد ان التوظيفات الخليجية في العقارات لدينا لازالت مستمرة نتيجة ارتفاع اسعار النفط عالميا وبالتالي لايمكن التنبؤ بأسعار العقارات الا اذا توقفت هذه التوظيفات".

وعن قانون الاستثمار العقاري قال الدكتور نجمة إنه "في حال أقر القانون وتم العمل به فسيكون له تأثير ايجابي لأنه سيحرر جزئيا البيوع العقارية من هيمنة التجار".

قانون الرهن العقاري ..

وتناقش الحكومة اليوم الى جانب قانون الاستثمار العقاري مشروع قانون الرهن العقاري الذي سيسمح بموجبه بتأسيس شركات للرهن العقاري في سورية تعمل على تقديم التمويل لأصحاب الحاجة للسكن بالمبالغ اللازمة لهم ضمن شروط معقولة او ميسرة تمكنهم من الحصول على السكن اللازم من خلال العرض المتاح في سوق الإسكان."

المطور العقاري ..

وبحسب "باذيب" فإن قانون الاستثمار والتطوير العقاري "سيتيح أولاً إيجاد ناظم قانوني لموضوع المطور العقاري، وإحداث شركات تطوير عقارية خارجية تعمل ضمن القطر، مع تأمين مستلزماتها في استيراد المواد اللازمة لانجاز المشاريع التي ستعمل عليها بشكل محدد وضمن المناطق العمرانية المحددة والتي سيصدر بها قرار من قبل الهيئة الناظمة لهذا القطاع، أي سيتم من خلال هذا القانون تشكيل هيئة ناظمة لقطاع التطوير العقاري في سورية، وإيجاد آليات بسيطة وميسرة لموضوع تأمين الأراضي لبناء الوحدات السكنية اللازمة لخطة الدولة الإسكانية.‏ "

السكن العشوائي والخطة الخمسية

ويرى تقرير المركز الاقتصادي السوري أن الخطوات الحكومية لتجاوز أزمة السكن "مازالت خجولة حتى الآن" مشيرا إلى أن الحكومة بدأت بخطة لبناء 100 ألف وحدة سكنية خلال العشر سنوات القادمة، كما تقوم وزارة الاسكان ببناء حوالي 60 الف شقة للسكن الشبابي بدأت منذ عامين ولم تنتهي حتى الان."

وفيما أشار التقرير إلى أن الأهداف التي تضمنتها الخطة الخمسية العاشرة (2006-2010) من اجل حل مشكلة السكن في سورية "تساهم بشكل كبير في حل ازمة السكن", تخوف من أن تكون " كما الخطط السابقة كلام دون تنفيذ ، حيث ان التجربة عودت المواطنين على عدم الثقة بما تطلقه الحكومة".

الشركات العقارية ..

وأعلنت العديد من الشركات العقارية المعروفة وخاصة من الخليج أعلنت عن دخولها او الاستعداد للدخول في السوق السورية مثل شركة العقيلة الكويتية ومجموعة القدرة القابضة وإعمار الإماراتية هذا إلى جانب نشوء العديد من الشركات المحلية.

ووافق مجلس الوزراء في وقت سابق على وضع ضوابط لعمل شركات الاستثمار العقاري وبناء المساكن والتعهدات والمقاولات وقرر عدم السماح لهذه الشركات بالإعلان والاكتتاب على مشاريعها قبل الحصول على التراخيص النظامية.

مناطق التطوير العقاري

وحسبما علمت سيريانيوز فإن مناطق التطوير العقاري ستكون ضمن ثلاثة مجالات أراضي أملاك الدولة والتي تتبع وزارة الزراعة و أراضي أملاك الجهات العامة مثل المؤسسة العامة للإسكان والوحدات الإدارية والبلدية والأراضي الخاصة والتي يملكها القطاع الخاص والتي يمكن أن تلتقي مع الشركات الاستثمارية خارج إطار عقد الدولة لتطوير هذه المناطق .

ويستأنف المصرف العقاري بداية العام القادم قروضه التنموية، وذلك بعد توقف دام لأشهر نتيجة تزايد الضغط على الطلب لصالح القروض السكنية,كما سيستمر في منح القروض العقارية حتى نهاية العام دون تقييد طالما بقيت السيولة جيدة ."

ويموّل القرض العقاري ما نسبته 75% من قيمة الضمان العقاري في حين تبلغ مساهمة المصرف في تمويل المنشآت الصغيرة والمتوسطة نسبة 50%.

وتدرس الموسسة العامة للاسكان، حاليا تأسيس شركة عقارية مساهمة في سورية، برأسمال 350 مليون يورو لإنجاز مشاريع عقارية مختلفة، وذلك بالتعاون مع شركة إعمار ومجموعة عارف وشركة الأولى السعودية، والتي ستتولى معالجة مناطق السكن العشوائي في دمشق خاصة، وإقامة واحات سكنية، على ان تكون حصة المؤسسة 30% من رأسمال الشركة المساهمة.

وتحتاج سورية الى استثمارات كبيرة في قطاع البناء والعقارات، قد تصل الى 450 ــ 500 مليار ليرة سورية علما ان المبالغ المرصدة ضمن خطة الدولة للمؤسسة العامة للاسكان لا يتجاوز 11% أي ما يعادل 45 ألف مسكن، اضافة الى 60 ألف مسكن هي خطة التعاون السكني، في حين أن خطة القطاع الخاص، تتجاوز الـ 76% من اجمالي الخطة الاسكانية، خلال سنوات الخطة الخمسية العاشرة.

وفيما بدأت المصارف الخاصة في سورية مؤخرا بمنح قروض سكنية لجميع الفئات واطلق بنك بيبلوس المبادرة الا ان تجربتها لم تكن مشجعة مع ضعف دخل الفرد حيث يحتاج طالب القرض الى دخل شهري يعادل ثلاثين الف ليرة .

ويبلغ الحد الاعلى للقرض 20 مليون ليرة سورية في حين ان الحد الادنى هو مليون ليرة على ان يتم تسديد القرض خلال مدة 15 عاما ويمول البنك من خلال هذه القروض 50% من المشروع السكني على ان يساهم العملاء بنسبة 50%.

تميم أبوحمود- سيريانيوز